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物件管理の具体的仕事内容 その1

・管理会社は、実は何もやっていない?

管理会社はどういった管理をしているのでしょうか?
実は、管理会社というのは普段は別に何もやっていない。
あえて言うならば、たまに共有部分の電球を換えに行くくらい……ということもしばしばあるようです。
管理会社は通常、賃料の3~5%を管理料として徴収し、物件の管理を請け負う契約形態が一般的です。
では、管理会社の仕事とは、その費用を徴収しながら、電球を替えるくらいの管理くらいしかせず、暇なときに大規模修繕の提案をして、工事費用のいくらかを中抜きする、というだけの美味しい仕事なのでしょうか。
彼らの仕事について、もう少し突っ込んでみると、その他にこんな仕事も発生しているようです。

・賃料の回収代行

賃料は、テナントから管理会社宛に振り込まれるのが一般的です。
ここで管理会社が3~5%という管理費用を差し引いて、オーナーに賃料をまとめて振り込みます。
支払期限を忘れていたなど、うっかりミスによる賃料支払いの遅延が5%程度発生するようです。
そのため、管理業者は、それらのテナントに電話連絡をして、賃料を支払ってくれるようにお願いをします。
それでも2ヶ月以上滞納する人となると、全体の1~2%のみとなります。
これを催促して徴収することが管理の仕事になるわけですが、この数字は一棟マンション全体で一人いるか、いないか、という確率ですから、面倒ではありますが、それほど大変な仕事ではないかもしれません。
なお、低価格帯物件では、滞納率は全体平均よりもかなり上がる傾向があります。
そのため、低価格帯では、入居者属性にも注意する必要があります。
入居者属性に不安がある場合、賃料保証会社の利用を入居条件とするなどの対策が有効です。
実のところ、このような滞納者が出た場合、管理会社は保証会社に滞納通知を出す、保証人が親族の場合は支払督促を送るなど、定型的な督促業務の代行まではしてくれますが、その後、賃料回収や立ち退きをやってくれるわけではない……ということが重要なポイントとなります。
うっかりミスによる支払忘れの入居者に対する連絡をしてくれるのはありがたい部分ではありますが、これには別の解決法もあるのです。
それは、うっかりをしっかり防ぐ集金代行サービスです。
月5000円程度の基本料と1件につき200円ほどの手数料がかかりますが、賃料を入居者の銀行口座から自動引落としにすることができ、入居者の支払忘れを防ぐことができる……というサービスを展開している業者も存在するのです。

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